De hitte op onze woningmarkt leidt ertoe dat verkopers van een woning vaak kunnen kiezen uit meerdere kandidaat-kopers. Steeds vaker voelen kopers zich gedwongen een bod uit te brengen zonder het voorbehoud dat zij erin slagen een hypotheek te kunnen afsluiten. Daarmee nemen deze kopers grote risico’s.
Markt is overspannen
Het aanbod van betaalbare woningen is nog steeds veel te laag. Gevreesd moet worden dat dit in de komende jaren zo zal blijven. Daar waar er meer vraag is dan aanbod, stijgen over het algemeen de prijzen. Sinds begin van dit jaar wordt bij veel woningen weer boven de vraagprijs geboden.
Voorbehoud van koop
In een normale woningmarkt is het gebruikelijk dat een kandidaat koper een bod op een woning uitbrengt, onder voorbehoud dat er geen grote bouwtechnische gebreken zijn. Dat is dan het voorbehoud van een “bouwtechnische keuring”. Daarnaast is het gebruikelijk om een voorbehoud te maken dat de koper binnen, bijvoorbeeld vier weken na aankoop, een hypotheek kan afsluiten om daarmee de koopprijs te betalen (voorbehoud van financiering). Hoewel de koop formeel is gesloten kan de verkoper in die situatie de koop ongedaan maken wanneer er bij de bouwtechnische keuring toch ernstige gebreken worden ontdekt of wanneer het niet tijdig lukt om een hypotheek af te sluiten.
Verkopers hebben liever kopers zonder voorbehoud
Wie zijn woning verkoopt aan een koper die een voorbehoud heeft gemaakt, weet dus niet direct of de woning inderdaad definitief is verkocht. Dit kan lastig zijn wanneer de verkoper zelf weer een andere woning wil kopen, maar dit pas kan doen wanneer hij zeker weet dat zijn woning is verkocht. Vandaar de voorkeur voor kandidaat-kopers die geen voorbehoud maken.
Overbieden en geen voorbehoud: gevaarlijke combinatie
In de huidige markt is te zien dat vooral starters die een woning willen kopen, zich gedwongen voelen om én meer te bieden dan de vraagprijs én dit te doen zonder financieringsvoorbehoud. Dat is een gevaarlijke combinatie. Want het bedrag dat geleend moet worden is dan vaak op het randje wat banken maximaal mogen lenen. Bepaalde schulden zoals een studieschuld of een leaseauto kunnen er dan toe leiden dat de benodigde hypotheek toch niet verkregen kan worden. Maar ook, en dat komt in de praktijk voor, dat tussen de koop en het afsluiten van de financiering de relatie tussen de partners die de woning hebben gekocht eindigt, een van beiden ernstig ziek wordt of werkloos wordt. Ook dan zal de financiering vaak niet doorgaan terwijl de woning wel al is gekocht.
Niet afnemen woning leidt tot forse boete
Heb je de woning gekocht zonder voorbehoud van financiering en lukt het niet om de hypotheek af te sluiten dan staat in de meeste koopcontracten dat je aan de verkoper een boete verschuldigd bent van 10% van de koopsom. Is de koopsom van de woning bijvoorbeeld €350.000,– dan moet je bij niet afname van de woning aan de verkoper een boete betalen van €35.000–.
Wel 14 dagen bedenktermijn bij de wasmachine, maar niet bij de woning
Koop je als consument online een wasmachine dan heb je wettelijk een bedenktermijn van 14 dagen. Dit betekent dus dat je binnen 14 dagen de koopovereenkomst ongedaan kunt maken. Je zou denken dat zo’n termijn dan ook wel zal gelden voor de aankoop van een woning. Maar dat is niet zo. De wettelijke bedenktermijn bij de aankoop van een woning is slechts 3 dagen! Wanneer in die drie dagen een weekend valt, komen er een of twee dagen bij, maar de wettelijke bedenktermijn is wel extreem kort.
Verstandige route
De meest verstandige route bij het kopen van een woning is om eerst met ons een gesprek te hebben. Aan de hand van jouw specifieke gegevens onderzoeken wij dan wat jij naar alle waarschijnlijkheid maximaal via een hypotheek kan financieren. Wij geven je geen garantie maar wel een betrouwbare indicatie. Wanneer alles goed is voorbereid kunnen wij proberen om, wanneer jouw bod is geaccepteerd, de hypotheek binnen de wettelijke bedenktermijn rond te krijgen. Wordt dit door de korte duur te onzeker dan is het tegenwoordig in bepaalde situaties mogelijk een verzekering af te sluiten. Samengevat komt het erop neer dat wanneer de verzekeraar ook van mening is dat een bepaald bod financierbaar zou moeten zijn, jij een bod zonder financieringsvoorbehoud kan uitbrengen. Accepteert de verkoper dit bod en zou het vervolgens toch niet lukken de hypotheek af te sluiten dan vergoedt de verzekeraar de boete (de 10% van de koopprijs) die je verschuldigd bent.
Overleg tijdig
Ook als starter zijn er dus oplossingen om in deze moeilijke markt toch een kans te maken dat de verkoper jouw bod serieus in overweging neemt. Maar ideaal is het allemaal niet. Het beste advies dat wij starters kunnen geven is om in een zo vroeg mogelijk stadium contact met ons kantoor te zoeken. Samen kijken wij dan wat in jouw situatie de mogelijkheden zijn om toch een woning te kunnen kopen.
